Como ya saben muchos residentes, la Junta Directiva (la “Junta”) del Distrito de Servicios Públicos de Emerald Forest (el “Distrito”) ha solicitado colocar una proposición sobre un impuesto de Operaciones y Mantenimiento (O&M) en la boleta de votación de la elección del sábado 6 de mayo de 2023. Para asegurar que los residentes y otros electores del Distrito tengan información precisa respecto de las autorizaciones propuestas y las metas de la Junta para el Distrito, hemos acopiado respuestas a las preguntas comunes. Esta página se actualizará para abordar preguntas adicionales y proveer información adicional antes de la elección.
¿Qué es el Distrito?
El Distrito es responsable de proveer infraestructura y servicios de agua, alcantarillado sanitario y drenaje a aproximadamente 1,862 viviendas dentro de los 748.1997 acres de terrenos dentro del Distrito. El Distrito se ubica aproximadamente 18 millas al noroeste del distrito comercial central de la Ciudad de Houston, a lo largo de la FM 1960, en general entre Jones Road y Mills Road. El límite norte del Distrito es Mills Road, el sur Windfern Road, el este N. Gessner Road y el oeste Jones Road.
El Emeral Forest UD actualmente opera y mantiene dos (2) plantas de agua con pozos de agua en el predio, una (1) planta de tratamiento de aguas residuales y una (4) estación de bombeo de alcantarillado sanitario. Esta infraestructura está conectada por 18 millas de tuberías de agua y 21.6 millas de tuberías de alcantarillado sanitario.
¿Cómo se determinan mis impuestos?
El Distrito impone una tasa de impuestos total cada año que tiene dos componentes:
- La tasa de impuestos para servicio de deuda, cuyos ingresos solo se pueden usar para realizar pagos de los bonos pendientes del Distrito; y
- La tasa de impuestos de operaciones y mantenimiento (comúnmente llamada O&M), cuyos ingresos se depositan en el Fondo General del Distrito y se utilizan, junto con los ingresos de agua y alcantarillado, para pagar gastos de operación y mantenimiento del Distrito.
Estos dos componentes de la tasa de impuestos han cambiado a través de los años conforme el cambio de los gastos del Distrito para el servicio de la deuda y de operación. La tasa de impuestos de 2022 estaba compuesta por una tasa de impuestos de O&M de $0.25 por cada $100 de tasación fiscal y una tasa de impuestos para servicio de la deuda de $0.365 por cada $100 de tasación fiscal, para llegar a una tasa de impuestos total de $0.615.
¿Qué es la elección?
El siguiente lenguaje aparecerá en la boleta para los residentes del Distrito cuando acudan a las casillas electorales o voten por correo en la elección del 6 de mayo de 2023 del Distrito, donde se les pide a los votantes que seleccionen una (1) opción, ya sea A FAVOR o EN CONTRA de:
PROPOSICIÓN A – UN IMPUESTO DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO PARA LAS INSTALACIONES AUTORIZADAS POR LA SECCIÓN 59 DEL ARTÍCULO XVI DE LA CONSTITUCIÓN DE TEXAS, QUE NO EXCEDA LOS CINCUENTA CENTAVOS ($0.50) POR CADA CIEN DÓLARES ($100) DE TASACIÓN DE PROPIEDAD GRAVABLE
El Distrito actualmente tiene un límite respecto de la tasa de impuestos de Operaciones y Mantenimiento (O&M) que puede aplicar a $0.25 por cada $100 de tasación fiscal, que fue aprobado por los votantes del Distrito en una elección celebrada el 6 de abril de 1985. El Distrito procura conseguir un aumento del límite de la tasa de impuestos de O&M para tener la capacidad, de ser necesaria, más adelante, para subir la tasa del O&M para cubrir costos de operaciones y mantenimiento constantes y en alza a medida que el Distrito retira deuda y baja la tasa de impuestos para servicio de la deuda. La nueva tasa máxima de $0.50, si los votantes la aprobasen, reemplazaría a la tasa aprobada, máxima y vigente de $0.25.
Es importante advertir que la proposición anterior, si así la aprobasen los votantes, no prevé aumentar la tasa de impuestos prediales total vigente. Esta proposición les pregunta a los votantes si el Distrito debería subir el límite de O&M para que el Distrito pueda, de ser necesario en el futuro, ajustar la tasa de impuestos de O&M hacia arriba o hacia abajo, junto con la tasa de impuestos para servicio de la deuda, para ayudar a gestionar los costos operativos del Distrito.
¿Cómo administra el Distrito el dinero de los contribuyentes?
La Junta bajó la tasa de impuestos total en 2021 y 2022, porque la suba de los valores de las propiedades le dio a la Junta la flexibilidad para hacerlo. Además, en 2023, el Distrito ha adoptado una exención general del 10% para viviendas bienes de familia para residentes aptos del Distrito que se suma a la exención para mantenimiento del bien de familia de $25,000 para residentes aptos mayores de 65 años o discapacitados.
En los últimos dos años, el Distrito bajó la tasa de impuestos general porque los valores de las propiedades aumentaron, para mantener los pagos de los residente tan parejos como fuese posible con los años anteriores. Para obtener más detalles respecto de las tasas de impuestos, haga clic aquí. Mediante la supervisión cuidadosa de gastos y la planificación para el mantenimiento, el Distrito actualmente mantiene una reserva operativa de aproximadamente 24 meses en su fondo general. Una referencia común para los distritos de servicios públicos municipales es generalmente 12 meses. Los fondos de reserva ganan interés y están disponibles para emergencias y pueden ayudar a reducir los costos de la financiación de proyectos que requieren rehabilitación, reparaciones o reemplazos a gran escala, como sucede en el caso de falla o riesgo en la instalación de una planta.
En este momento, con toda la información disponible, la Junta Directiva del Distrito no prevé un aumento de la tasa de impuestos total como consecuencia de esta elección en el futuro próximo.
Tengo más preguntas…
¡Qué bueno! La meta es que todos los residentes tengan toda la información a su disposición a medida que se acerca el Día de Elección. Se pueden plantear preguntas adicionales a través de la forma Contáctenos en el sitio web del Distrito.
Además, el Distrito organizará una Casa Abierta de Educación y Concientización para Residentes para debatir la próxima elección de impuesto de operación y mantenimiento del 6 de mayo de 2023.
La Casa Abierta contará con materiales de exposición que presentarán cómo los distritos usan las tasas de impuestos de O&M y el efecto de subir el límite de la tasa de impuestos de O&M, si los votantes lo aprobaran.
Este evento es gratis y está abierto al público. Los residentes pueden llegar en cualquier momento durante el tiempo del evento y hablar con consultores del Distrito respecto de la información que se presenta. Habrá refrigerios y snacks ligeros. ¡Esperamos verlos!
Martes 18 de abril de 2023 de 6:00 p.m. a 8:00 p.m.
Cuartel Nro. 24 del Departamento de Bomberos de Cypress Creek
12073 Perry Road
Houston, Texas 77070